Finanze

Come gestire un’offerta di vendita allo scoperto

Ci vuole un certo tipo di persona per divertirsi a negoziare controfferte, tanto meno una controfferta con un prestatore di vendita allo scoperto. Questo perché parte di una negoziazione di controfferta potrebbe coinvolgere termini e condizioni non riscontrati in una tipica transazione immobiliare. Inoltre, la controfferta potrebbe non avere senso per le parti coinvolte. Analizziamo come affrontare una controfferta di vendita allo scoperto.

Perché c’è una controfferta?

Le vendite allo scoperto possono essere complicate. Richiede lavoro extra per l’agente di quotazione e ha più parti coinvolte. Il prestatore della persona che vende la casa deve approvare la vendita allo scoperto e invece di approvare la vendita allo scoperto, può fare una controfferta.

Quando tu e il tuo agente immobiliare esaminate per la prima volta la controfferta, potrebbe non avere molto senso. Tuttavia, una controfferta ha sempre senso per la parte che emette la controfferta. In questo caso, quella parte sarebbe il prestatore di vendita allo scoperto.

Comprendere le ragioni alla base della controfferta può aiutare te e il tuo agente a sviluppare una strategia per affrontarla.

Ecco alcuni motivi per cui potresti aver ricevuto una controfferta dal tuo prestatore:

  • L’istituto di credito non vuole approvare la vendita allo scoperto: Sì, è possibile che il creditore, per qualsiasi motivo, abbia concluso che sarebbe nel migliore interesse della banca pignorare. Forse il prestatore viene pagato più soldi se pignora a causa dei termini del suo accordo di pooling and servicing (PSA). Un PSA è un contratto che delinea i termini in cui gli istituti di credito vendono un gruppo di mutui sul mercato secondario. Se è più redditizio precludere, il prestatore potrebbe controbattere a un prezzo che renderebbe una vendita allo scoperto più redditizia di una preclusione .
  • Le linee guida per gli investitori potrebbero contenere una disposizione che detta le disposizioni della controfferta: Anche questo ha a che fare con il mercato secondario. Il mercato secondario è quando i mutui vengono acquistati da società come Fannie Mae e Freddie Mac e poi venduti agli investitori. Tali mutui devono soddisfare determinate linee guida. In genere, una linea guida per gli investitori non può essere modificata. L’investitore dovrebbe cambiarlo e quell’investitore potrebbe far parte di un pool di investitori che non hanno alcun incentivo a modificare gli accordi esistenti.
  • L’agente BPO ha commesso un errore: Un’opinione sui prezzi di un broker (BPO) è una stima del prezzo di vendita di una casa. Agli agenti BPO può essere chiesto di fare un BPO in un’area che non conoscono molto bene. Se l’agente non ha familiarità con un quartiere, potrebbe non disporre di informazioni sufficienti per preparare un BPO valido. In generale, gli istituti di credito non pagano agli agenti BPO abbastanza soldi per motivare gli agenti locali esperti ad accettare questi incarichi.

Che tu stia acquistando o vendendo una casa in una vendita allo scoperto, scegli un agente esperto in queste transazioni per rappresentarti. Sono significativamente più complicati di una vendita tipica.

Come un prestatore emette una controfferta per una vendita allo scoperto

Agli istituti di credito piace vedere una dichiarazione di liquidazione stimata o una dichiarazione di liquidazione HUD-1 in modo che possano decidere se approvare tutte le commissioni o controbilanciare alcune di quelle commissioni. La controfferta potrebbe non essere strettamente una controfferta di prezzo. Dopo tutto, se il prestatore può ridurre alcune delle commissioni addebitate al venditore, il prestatore può aumentare i suoi profitti netti. Puoi ricevere due tipi di controfferta:

  • La controfferta scritta di vendita allo scoperto: Questa controfferta della banca di vendita allo scoperto potrebbe essere consegnata tramite un foglio di lavoro in un programma software online come Equator o tramite una lettera inviata tramite posta elettronica all’agente di quotazione.
  • La controfferta verbale di vendita allo scoperto: A nessuno piacciono questi tipi di controfferta perché sono informali e gli acquirenti preferiscono vedere la prova di una controfferta. Gli acquirenti tendono ad essere diffidenti e con una buona causa, ma alcuni prestatori lo fanno. Chiameranno l’agente di quotazione dettando i termini che devono essere modificati.

Scegliere le battaglie della controfferta

A volte, il negoziatore del prestatore è semplicemente sbagliato. I finanziatori operano in molti stati diversi e ogni stato ha le proprie leggi. Ciò che è vero a New York non è tipicamente vero in California, per esempio.

Se ritieni che la controfferta non sia corretta, chiedi al tuo agente di intensificare la vendita allo scoperto o chiedi a un supervisore di esaminarla. Non c’è motivo per far pagare a un acquirente una commissione che dovrebbe essere approvata dal prestatore di vendita allo scoperto.

Se il problema di fondo è il prezzo della controfferta e il tuo agente ha fornito alla banca un’analisi di mercato competitiva aggiornata, incluso un elenco di riparazioni, se presenti, e il costo per tali riparazioni, e la banca si rifiuta comunque di sostenere in basso, c’è un’altra opzione disponibile per te. Puoi annullare la vendita allo scoperto e la banca chiuderà il file. Quindi, puoi riaprire il file con un nuovo negoziatore.

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