Finanze

Come negoziare commissioni immobiliari

Molti che stanno entrando nel mercato per comprare o vendere una casa non sanno che le commissioni immobiliari sono negoziabili. Indipendentemente dalle usanze locali, le spese immobiliari generalmente non sono scolpite nella pietra. Gli agenti hanno l’aspettativa di essere negoziati con, e alcuni potrebbero accettare subito una riduzione delle commissioni.

Tuttavia, dovresti essere preparato al fatto che alcuni agenti non negozieranno una commissione con te, perché alcuni agenti non devono farlo. Alcuni hanno abbastanza affari da giustificare la mancata negoziazione, alcuni devono pagare percentuali più elevate ai loro broker e altri potrebbero semplicemente non voler ridurre la loro commissione.

Come vengono pagati gli agenti immobiliari

Le ripartizioni percentuali delle commissioni variano tra i broker, a seconda della politica aziendale e della produzione degli agenti. Un agente di alto livello che chiude 100 transazioni all’anno viene in genere pagato di più, una divisione più alta, di un agente che chiude un affare ogni due mesi. Solo gli agenti immobiliari autorizzati possono ricevere una commissione. I broker impiegano agenti e generalmente li pagano come appaltatori indipendenti.

Le commissioni pagate da un venditore sono generalmente suddivise tra il lato dell’elenco e il lato della vendita.

Perché gli agenti non addebitano tutti la stessa commissione?

Per la maggior parte, gli agenti vengono pagati in base alle usanze e alle tariffe locali. Tieni presente anche che gli agenti operano in modo diverso e hanno servizi diversi. Dovresti cercare di non scegliere un agente basato esclusivamente sulla commissione, ma piuttosto sui servizi che forniscono insieme alla commissione.

In generale, gli agenti più costosi offrono servizi e modelli di profitto ai loro venditori che gli agenti meno costosi potrebbero non offrire. Gli agenti in genere vengono pagati per quello che valgono, il che significa che vale la pena guardarsi intorno e trovarne uno che si adatti alle tue esigenze e al tuo budget.

Utile netto tipico

Come esempio di commissione di un agente, supponi che un acquirente acquisti una casa da $ 150.000. La commissione totale pagata è del 7%, di cui il 4% va al broker di quotazione e il 3% al broker dell’acquirente. Il broker dell’acquirente viene pagato $ 4.500. L’agente ha diritto al 50% in meno di una commissione di franchising dell’8%, portando la quota dell’agente a $ 2.070.

Da ciò, l’agente paga le spese generali del 22% e investe il 30% in risparmi da trattenere per il pagamento della sicurezza sociale, delle imposte sul reddito federali e statali. L’agente porta a casa $ 993,60.

Se questo agente chiudesse solo una transazione al mese e lavorasse una tipica settimana di 40 ore, la sua paga oraria sarebbe vicina a $ 12,94 per il mese (al lordo delle ritenute e delle tasse). Se l’agente chiude due accordi al mese a $ 150.000, guadagnerebbe circa $ 25,86 l’ora (due pagamenti di $ 2,70), o circa $ 2.900 al mese dopo la trattenuta.

Gli agenti immobiliari lavorano oggi per la possibilità di pagare due mesi dopo. Se a volte il tuo agente sembra esausto o stressato, probabilmente sta cercando di stabilire un reddito per i prossimi mesi.

Tuttavia, la media nazionale per la chiusura di una casa è di circa 50 giorni. Se un agente chiude per due case al mese, è probabile che lavori in quelle due case da un po ‘di tempo. È probabile che un agente chiuda quattro case in una settimana, ma negli ultimi mesi non ha avuto alcun reddito. In questa situazione, potrebbero non voler negoziare la loro commissione.

Vendere e acquistare con lo stesso agente

A volte gli agenti ti rappresentano quando vendono la tua vecchia casa e ne acquistano una nuova. Potresti essere in grado di negoziare una commissione ridotta, ma potrebbero non essere d’accordo. Se il tuo agente è la tua inserzione e l’agente acquirente, guadagneranno entrambe le commissioni.

Ci sono agenti che ti offriranno uno sconto se vendi e acquisti casa tramite la loro agenzia. Gli agenti immobiliari che si rifiutano di scontare le commissioni probabilmente credono che le due transazioni siano separate l’una dall’altra, e lo sono. Ciascun lato della transazione comporta un lavoro separato, sia che venditore e acquirente siano la stessa persona o due individui diversi e non collegati.

Gli agenti non possono scontare la loro commissione di quotazione per te mentre svolgono il doppio del lavoro per meno del doppio del denaro. Potresti essere in grado di negoziare una commissione inferiore in base ai referral che potresti inviare al tuo agente in futuro.

Quando lo stesso agente rappresenta te e l’acquirente

Questa è chiamata doppia agenzia e non è legale in alcuni stati, ma dove è legale, un agente guadagnerebbe entrambi i lati della commissione: le commissioni di quotazione e di vendita. Si chiama transazione a doppia conclusione. Il tuo agente accetta una maggiore responsabilità quando diventa un agente doppio: ha a che fare con la stessa proprietà, due parti separate, con interessi separati e capacità separate di citare in giudizio se qualcosa non viene gestito correttamente.

In alcuni stati, i doppi agenti devono operare come agenti transazionali, senza prendere la parte di nessuno. Non offrono consigli o molta assistenza se non per elaborare i documenti.

A volte è una tattica comune utilizzata dai venditori in alcune parti del paese per chiedere a un agente di quotazione se accetterà di abbassare la commissione se finiscono per rappresentare sia il venditore che l’acquirente. Hai la possibilità di negoziarlo quando firmi il contratto di quotazione o quando ricevi un’offerta, ma è meglio se discuti di questo scenario in anticipo, all’inizio dell’annuncio.

La doppia agenzia ha i suoi problemi. Mentre alcuni agenti sono onorevoli nelle loro azioni, altri potrebbero lavorare per ottenere le commissioni più alte da entrambe le parti, o non lavorare affatto per vendere la tua casa se possono ottenere di più su un’altra transazione.

Tieni presente che questa negoziazione potrebbe ritorcersi contro. Potrebbe ridurre l’entusiasmo o la motivazione dell’agente di quotazione di vendere la tua casa al proprio acquirente. A parte la responsabilità fiduciaria di commercializzare la tua casa a tutti gli acquirenti disponibili, qual è l’incentivo per indurre un acquirente ad acquistare la tua casa se le tariffe saranno ridotte?

Alcuni agenti accetteranno una commissione variabile. In questo tipo di accordo, se il tuo intermediario di quotazione dovesse vendere la tua casa, riceverebbe una commissione diversa da quella di un altro broker che ha venduto la tua casa.

Annunci multipli con lo stesso venditore

La riduzione delle commissioni in cambio di una serie di inserzioni esclusive dello stesso venditore dipende da:

  • Volume in dollari
  • Facilità di vendita
  • Mobilità del mercato

Se tutte e tre queste variabili sono a favore dell’agente, è più facile negoziare con un agente. Tuttavia, se il tuo agente è un produttore di punta, con un forte flusso di entrate, potrebbe non muoversi.

Agenti che controllano i quartieri

Gli agenti che svolgono gran parte della loro attività in aree specifiche generalmente scartano un punto qua e là. Si tratta di agenti che potrebbero chiedere una commissione più alta ma accettano rapidamente commissioni più basse se c’è concorrenza da un altro agente.

Se ti piace un agente che ti ha citato una commissione più alta ma ha intervistato un secondo che ha accettato di fare il lavoro per meno, chiama il primo agente e offri la tariffa del secondo agente. Spiega perchè.

Tuttavia, cerca di non rimanere così bloccato dalle commissioni da perdere di vista l’assunzione del miglior agente che puoi trovare e permetterti – dopotutto, li stai pagando per aiutarti a trovare una casa che amerai e manterrai per tutto il tempo può.

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